文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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