文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十(千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗shí)年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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