万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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