近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的过文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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