饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的(de)相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有关(三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积guān)部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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