近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思ong>

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。