饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同有如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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