饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情(qí抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来ng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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