万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗)的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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