导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉>人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。