文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(j00后初中学历很丢人吗iāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(r00后初中学历很丢人吗ù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工00后初中学历很丢人吗保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 00后初中学历很丢人吗