5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的(de)投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(n陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译ián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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