饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限(x大学老师最怕什么部门举报iàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入(rù)大学老师最怕什么部门举报国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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