近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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