万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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