饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(c敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思ì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当(dāng)事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有关部门(mén)依法查(chá)处(chù)不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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