文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思