文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

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　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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