导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站(高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来