万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)半夜被C醒是一种什么样的感受外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　半夜被C醒是一种什么样的感受"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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