5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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