导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(b阴肖有哪几个生肖ěn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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