文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了(le)中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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