近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之湖南电大几本，湖南长沙电大是几本一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类(lè湖南电大几本，湖南长沙电大是几本i)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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