近两年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　反函数常用公式大全，反函数运算公式>

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基反函数常用公式大全，反函数运算公式础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 反函数常用公式大全，反函数运算公式