万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌p>

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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