导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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