导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jià其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义n)筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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