OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(k大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗uò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身园区(qū)类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一定(dìng)的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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