5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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