OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)350开头的身份证是哪里的行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合(hé)同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事350开头的身份证是哪里的发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的(de)空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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