“现(xiàn)在的房分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例地产很(hěn)难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化的(de)愈加明显，让机(jī)构和(hé)投资者的关注度(dù)从板块向(xiàng)单个标(biāo)的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已(yǐ)经(jīng)不大(dà)了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要(yào)满足以(yǐ)下(xià)三(sān)个基准(zhǔn)：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现，其(qí)实银(yín)行的信贷(dài)倾向是不太愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新(xīn)房的销售(shòu)情(qíng)况(kuàng)相(xiāng)较一般(bān)。再关(guān)注一下，哪些房企能从(cóng)银(yín)行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整(zhěng)个(gè)行业出现了(le)一个很明显的(de)分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资(zī)背景的房企在资本市场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价(jià)大(dà)多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们(men)会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它(tā)的(de)净借贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是不是行业内(nè分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例i)的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内(nèi)最(zuì)高(gāo)的(de)；融资(zī)成本是否是行业(yè)内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能够同时满足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部(bù)分房企出现(xiàn)了(le)“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末(mò)，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中交地(dì)产、中国武夷(yí)等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也(yě)踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企(qǐ)，其(qí)财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观的(de)预判(pàn)未来市(shì)场，以及(jí)过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会(huì)来了，其开始在一线城(chéng)市进(jìn)行大(dà)举拿地，净(jìng)负债率也由此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了接近三(sān)分(fēn)之(zhī)一。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，该房企(qǐ)新购(gòu)入(rù)地块(kuài)也(yě)实现了(le)快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在(zài)于它(tā)本身(shēn)储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些(xiē)房(fáng)企的扩(kuò)张速度(dù)让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然(rán)说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么(me)好(hǎo)，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这个比例如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一(yī)标准要(yào)比“三道(dào)红线”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业(yè)的复(fù)苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公(gōng)司净(jìng)负债率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地(dì)产(chǎn)净负(fù)债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的(de)扩张(zhāng)速度与(yǔ)净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来(lái)看国央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但在各维度的(de)实(shí)际表现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构(gòu)更加(jiā)看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营(yíng)企业中(zhōng)就没(méi)有“黑(hēi)马”的(de)存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集(jí)团的十大流通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国(guó)工商(shāng)银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报(bào)灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根(gēn)据(jù)一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几(jǐ)只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自(zì)身的基(jī)本(běn)面表现存(cún)在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江(jiāng)集团(tuán)仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次(cì)实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年(nián)一季报(bào)，今年一(yī)季度(dù)，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归(guī)母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保持自身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来自(zì)杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年持续(xù)稳居(jū)杭(háng)州房企(qǐ)销售排(pái)名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的土(tǔ)储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在(zài)杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企第九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎来多(duō)家机构的(de)集中调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公司于(yú)5月(yuè)10日接受(shòu)了信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点移至存(cún)量赛(sài)道分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例ng>

　　机(jī)构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地(dì)产产业链上的(de)中游环节，其上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与上游材料(liào)端息息相关(guān)，新(xīn)盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居(jū)民保有的(de)住房规模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国(guó)过(guò)去的数据充分说(shuō)明了(le)这一点，在新房销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具(jù)消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年(nián)内表现的统计，目前暂居(jū)前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报(bào)告显示(shì)，报告期(qī)内，富安(ān)娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司(sī)一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够(gòu)发现(xiàn)该(gāi)股(gǔ)早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧(ōu)的(de)两只(zhǐ)基金都是价(jià)值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在(zài)管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的(de)家(jiā)居(jū)板块也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报(bào)中他管(guǎn)理(lǐ)的(de)广发策略优(yōu)选和(hé)广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思(sī)的是，他似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标(biāo)的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也(yě)越(yuè)来越(yuè)被机(jī)构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多(duō)在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为(wèi)难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理举例(lì)分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每(měi)年到期的合(hé)同里(lǐ)提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到滚(gǔn)动的大(dà)部(bù)分项目(mù)到(dào)期(qī)之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容(róng)易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保(bǎo)安(ān)这些固定人员(yuán)成(chéng)本的(de)年度增长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那(nà)么满意(yì)，能做(zuò)到提价难度是(shì)非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内做到(dào)到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较好(hǎo)的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。