近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响regretted用法及例句，regret的用法和例句REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率regretted用法及例句，regret的用法和例句相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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