文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)小舞去掉所有衣服是什么样子的究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾小舞去掉所有衣服是什么样子的保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)小舞去掉所有衣服是什么样子的保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 小舞去掉所有衣服是什么样子的