导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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