文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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