近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fē太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗n)红(hóng)期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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