万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chu阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢àng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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