近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露2023年石油会暴涨吗，今日油价格表文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金2023年石油会暴涨吗，今日油价格表也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意，2023年石油会暴涨吗，今日油价格表特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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