万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱g>

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身？