5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(反函数常用公式大全，反函数运算公式sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔反函数常用公式大全，反函数运算公式法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行(xí反函数常用公式大全，反函数运算公式ng)业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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