近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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