文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(z感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲hì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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