文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(k谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别āi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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