导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）<831143是什么意思/strong>中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022831143是什么意思年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。