5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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