5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗)射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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