OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán无锡市是几线城市)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī无锡市是几线城市)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到无锡市是几线城市回升。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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