导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调(d无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思iào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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