OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表(b人+工念什么 人工念什么姓iǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日人+工念什么 人工念什么姓，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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